W ostatnim czasie wielu przedsiębiorców otwiera tzw. spółki celowe, powołane do konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Regulacje podstawowe

Specyfika działalności deweloperskiej zgodnie z postanowieniami ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego sprowadza się do konieczności korzystania z otwartego lub zamkniętego rachunku powierniczego oraz innych wymogów stawianych przed deweloperami. Ustawa ma zapewnić ochronę jednostek słabszych a więc osób fizycznych, ale czy na pewno? Ustawodawca w przepisie art. 3 wprowadza definicję legalną nabywcy, w której to mówi o osobie fizycznej. Taka konstrukcja przepisu powoduje, że ustawę deweloperską stosujemy również do osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą nabywającą nieruchomości na jej potrzeby.

Obowiązek podatkowy VAT w przypadku zaliczek

Podstawowym problemem w przypadku wyżej opisanej działalności jest rozpoznanie momentu powstania obowiązku podatkowego w przypadku wpłat zaliczek na rachunek powierniczy. Co do zasady zgodnie z art. 19a ust. 8 uVAT obowiązek podatkowy powstaje w momencie zapłaty całości lub części a więc w szczególności w momencie wpłaty zaliczki, zadatku, wkładu budowlanego lub innego o podobnym charakterze. Zgodnie z powszechnie uznaną wykładnią w przypadku rachunku powierniczego, nie można uznać, że wpłata poszczególnych etapów inwestycji ma charakter zaliczki. Potwierdza to np.

interpretacja indywidualna z dnia 11 stycznia 2017 r. Izba Skarbowa w Warszawie

1462 IPPP1.4512.964.2016.1.AS.

W takim przypadku obowiązek podatkowy VAT powstaje dopiero w momencie zwolnienia części środków po zakończonym etapie. W praktyce zwolnienie środków odbywa się przez przelanie ich na rachunek wyodrębnionych wpływów, bądź rachunek bieżący, bezpośrednio z otwartego rachunku powierniczego.